民間賃貸が急縮小─投資家が6万5千戸売却、持ち家市場へ大量流出

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6万5,000戸が売却

オランダの民間賃貸市場は縮小が続いている。投資家が賃貸住宅を次々と持ち家市場へ売却しているためである。放送局RTL Nieuwsは、オランダ土地登記機関であるKadasterの統計を基に、昨年投資家が6万5,000戸の賃貸住宅を売却したと報じた。

一方で、投資家は新築賃貸住宅2万7,000戸を購入した。これはオランダの年金基金が高価格帯の賃貸住宅開発を進めたことも一因である。それでも民間賃貸住宅の総数は75万2,000戸まで減少し、住宅全体のわずか9％にとどまった。

「狭間」の層を支える市場

オランダでは持ち家が約60％、社会住宅が28％を占める。民間賃貸は規模こそ小さいが、多くの人にとって不可欠な選択肢である。

社会住宅の入居資格を超える所得があるが、住宅購入には届かない層にとって、民間賃貸は重要な受け皿である。さらに、離婚後の一時的住居、移民労働者、学生向け住宅の多くも投資家所有である。

収益悪化で売却加速

2016年から2022年にかけては、投資家が住宅を購入し賃貸に回す動きが活発であった。しかし2022年以降、状況は一変した。

複数都市が特定地域での投資家による購入を禁止する「購入保護」制度を導入し、政府は中間価格帯の家賃規制を開始、さらに投資課税も強化された。その結果、賃貸経営の収益性は低下した。

退去時に再賃貸せず売却するケースが急増し、この10年間で投資家は購入数より1万7,000戸多く売却している。昨年全国で売却された住宅の16％は元賃貸物件であり、四大都市では3分の1に達した。

初心者購入層に追い風

売却された元賃貸物件は比較的小規模で価格も低い傾向がある。昨年の平均売却価格は36万ユーロであった。一方、持ち家全体の平均取引価格は50万2,000ユーロである。

この価格差により、特に初めて住宅を購入する層が恩恵を受けている。

新政権は規制見直しへ

今週発足した新政権は、家主に影響を与える複数の規制の見直しを表明している。例えば自治体が特定地区を投資家に閉ざす「購入保護」制度の廃止や、2023年から施行されている中間家賃規制法の緩和を目指すとしている。

これらの方針は、Democrats 66（D66）、People’s Party for Freedom and Democracy（VVD）、Christian Democratic Appeal（CDA）の連立合意に明記されている。ただし、具体的な実施時期や方法は明らかになっていない。

参考