個人家主の撤退進む―オランダの賃貸住宅市場が縮小

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家主が賃貸を売却の動き

今年1月1日時点で、前年と比べて民間賃貸住宅が3,000戸減少していたと、オランダ統計局（CBS）は月曜日に報じた。この主な理由は、個人家主が賃貸物件をオーナー居住型の住宅市場に転換して売却しているためである。

家主の所有戸数の変化と市場の移動

年初時点で、個人家主の所有する賃貸物件は前年より22,000戸少なかった。一方、企業や他の組織の所有物件数は新築・改修・分割などを通じて19,000戸増加した。

この結果、純減は3,000戸となり、民間賃貸セクター全体は118万戸となった。過去3年では、むしろ民間賃貸数は増加傾向にあった。

新規規制と税制変更が家主を圧迫

多くの個人家主は、より小規模で安価な賃貸物件を売却している。なぜなら、オランダでは中賃貸物件（ミッドレンタル）に対する家賃規制を導入する「Affordable Rent Act（中賃貸保証法）」が施行され、これが実質的に多くの家主の家賃収入を引き下げたからだ。

また、譲渡税（transfer tax）の引き上げ、大都市の購入保護制度（購入者優先制度）、さらには“box 3課税”（資産課税制度）の見直しも家主の収益を圧迫している。

賃貸物件は主にオーナー居住型へ

これらの賃貸物件の多くは、オーナー居住型として売却されたのである。州別では、ユトレヒト州およびノールト＝ホラント州で民間賃貸→オーナー居住型への転換率が最も高く、5％を超えていた。逆に、ゼーラント州とリンブルフ州では2％程度と低い割合であった。

大都市4市（ユトレヒト、アムステルダム、デン・ハーグ、ロッテルダム）では、ユトレヒトが最も転換率が高く6％、次いでアムステルダム5％、デン・ハーグ4.8％、ロッテルダム3.9％と報じられている。

企業系家主と協会系の賃貸は逆に増加

大規模な賃貸物件を多数所有する大手家主への影響は比較的小さく、売却は目立たなかった。実際、2024年には企業所有の賃貸物件数が12,000戸増加して419,000戸に達し、財団や協会の所有物件も7,000戸増えて235,000戸となった。

家主団体と政府の反応

家主団体「Vastgoed Belang（不動産利益団体）」は、民間賃貸住宅の減少を「憂慮すべき事態」として批判している。国内には年間10万戸建設という目標がある中で、政府が民間家主を市場から遠ざける政策を採ったと非難している。

暫定的に住宅相を務めるMona Keijzer氏（BBB）は、Affordable Rent Act の緩和を提案していたが、議会の過半数がこれを否決した。

参考